□叶银丹
近日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）颁布，并将于2025年9月15日起正式实施。《条例》是我国首部专门针对住房租赁市场的行政法规，旨在规范住房租赁市场，推动租购并举住房制度的建立，提升市场透明度与稳定性。
第一，加强租赁双方权益保障，推动构建稳定租赁关系和“租购同权”。一是加强对承租人的权益保障。《条例》首次以行政法规形式禁止厨房、阳台等非居住空间单独出租，并要求人均租住面积符合地方政府标准，从源头整治群租房等安全隐患；同时强制推行实名签约与合同备案，规定押金扣减需明确约定且禁止无理由克扣，将房东擅自进入租客房间或暴力驱赶定性为违法行为等，较大程度上对承租人权益进行保护。二是对承租人提出约束，保障出租人权益、维护公共安全。《条例》也要求承租人需合理使用房屋，禁止私改承重结构或高空抛物等损害公共利益行为。三是《条例》鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。未来，在少子化趋势下，教育等公共服务领域的“租购同权”有望逐步推进。
第二，鼓励多渠道增加租赁住房供给，加快培育市场化、专业化的住房租赁企业。一方面，《条例》明确鼓励多渠道增加租赁住房供给，包括鼓励居民自有住房出租，以及企业改造老旧厂房、商办用房、自持商品房等非居存量资产改租。当前企业存量房屋“非居改租”模式仍受到不少现实因素约束，例如房屋结构性改造成本较高、用地产权性质变更难度较大、消防相关标准不同等。预计未来相关配套政策有望出台，推动《条例》加快落地。另一方面，加快培育市场化、专业化的住房租赁企业，推动形成“政府+市场”双轮驱动的住房租赁市场。根据安居客数据，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定期存款利率，租赁市场正在加快吸引长期资本进入。未来，在《条例》“培育市场化、专业化的住房租赁企业”政策引导下，我国租赁住房供给市场将呈现“政府+市场”双轮驱动趋势。一方面，保障性租赁住房在政策支持下将通过加快收购存量商品房、“非居改租”等方式快速扩张规模；另一方面，市场化住房租赁企业将通过长租社区开发等多元化的方式满足市场多样化租赁住房需求。
第三，加强租赁行业全链条合规管控，引导市场规范化发展。当前我国租赁住房供给模式较为多元，如私人业主、长租公寓、二房东、民宿等，这加大了监管难度，导致房源质量不达标（设施缺失、甲醛超标、非法隔断），二房东卷款跑路或克扣押金等诸多乱象。由于此前缺乏相应的法规条例支撑，在处理相关投诉时困难重重。《条例》完善了租赁住房市场监管框架，未来将指引市场规范化发展。一是加强租金监测和监管。《条例》要求各地区建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息，这一方面将有助于提高市场透明度，稳定市场租金，另一方面能够为租赁双方提供租金参考依据，促进公平交易。同时，《条例》要求从事转租业务的企业必须设立资金监管账户，通过专用账户收付租金，这将有助于减少转租企业“长收短付”行为及其带来的资金链断裂风险。二是加强租赁行业信用体系建设。《条例》要求建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，并根据信用状况实施分级分类监管。三是将转租超过一定规模的自然人也视同企业进行监管，这将大幅提升“二房东”合规成本，规范相关行为。这一系列措施将有助于降低租赁过程中信息不对称风险，减少违约及欺诈行为发生，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。
（作者系中国银行研究院研究员）
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